چگونه خرید و فروش مطمئن ملک انجام دهیم؟

سرمایه گذاری در حوزه ی املاک امری بسیار مهم است، زیرا برای خرید یک ملک باید مبالغ بالایی پرداخت شود، که حتی گاهی بخشی از این مبلغ از طریق تسهیلات بانکی پرداخت می شود. بنابراین چگونه خرید و فروش مطمئن ملک انجام دهیم تا خیالمان از همه ی جوانب آسوده باشد.

آیا نکات خاصی برای خرید یک ملک وجود دارد؟ آیا مبایعه نامه قابل استناد است؟ اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری به چه میزان است؟ در این مقاله سعی داریم پاسخ تمام این سؤالات را بدهیم تا شما در امر خرید و فروش دیگر مشکلی نداشته باشید.

نکات خرید و فروش مطمئن ملک

به توصیه ی وکیل ملکی سایت وکیل گستر، خریدار و فروشنده می توانند با کمی دقت و توجه قبل از تنظیم مبایعه نامه و در هنگام تنظیم آن، یک خرید و فروش مطمئن ملک را انجام داده و خود را در برابر مشکلاتی که ممکن است در آینده پیش بیاید بیمه کنند.

خریدار با رعایت نکات زیر یک خرید مطمئن خواهد داشت:

• مدارک فروشنده را به دقت بررسی کند.
• مدارک ملک مورد معامله را به درستی بررسی نماید.
• در تعیین شرایط پرداختی خود دقت نماید.
• تمام ثمن معامله را قبل از انتقال کامل سند نپردازد.
• اگر ملک به صورت قهری به فروشنده واگذار گشته است، گواهی مبتنی بر انحصار وراثت را بررسی کند.
• در تعیین شرایط فسخ همه چیز را در نظر بگیرد.
• مبایعه نامه را در یک بنگاه معاملات املاک دارای مجوز و معتبر تنظیم نماید.( درباره ی اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری بیشتر بدانید.)
• در صورتی که فروشنده دارای وکالت از مالک است، حتماً وکالت نامه ی وی را مطالعه نماید.
• در صورتی که ملک دارای چند فروشنده(چند مالک) بود حتماً امضای تمام فروشنده ها را بررسی کند.
• از سند دار بودن ملک از طریق شهرداری اطمینان حاصل کند.

اعتبار حقوقی مبایعه نامه

بسیاری از افراد تصور می کنند مبایعه نامه صرفاً یک پیش قرارداد است، در حالی که این تصور کاملاً اشتباه است. مبایعه نامه به خودی خود یک سند عادی لازم الاجرا و یک عقد بیع کامل محسوب می شود. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی بین اشخاص در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ و معتبر هستند. زمانی که خریدار و فروشنده با اراده کامل، مشخصات ملک و مبلغ آن را تعیین کرده و مبایعه نامه را امضا می کنند، عقد بیع واقع شده و مالکیت (به صورت تعهدی) منتقل می شود. این سند در دادگاه کاملاً قابل استناد است و طرفین را ملزم به اجرای تمام مفاد آن می کند. بنابراین، هرگز نباید در تنظیم و امضای آن سهل انگاری کرد.

مراحل خرید و فروش مطمئن ملک

می توان مراحل زیر را انجام داد تا یک خرید و فروش مطمئن ملک داشته باشید:

۱ – نوشتن قول نامه

قولنامه در زمانی نوشته می شود که امکان تنظیم مبایعه نامه وجود نداشته باشد. قول نامه ها سند عادی به حساب نمی آیند و فقط نشان دهنده ی توافق طرفین برای تنظیم عقدی در آینده است. برای مثال اگر خریدار نتواند در آن لحظه مبلغی را به عنوان ثمن معامله پرداخت نماید، تنظیم یک قول نامه راه نجاتی خواهد بود.

البته توجه داشته باشید که نوشتن قول نامه تعهدی را به فروشنده و یا خریدار تحمیل نخواهد کرد.

۲ – تنظیم مبایعه نامه یکی از مراحل خرید و فروش مطمئن ملک

مبایعه نامه یک سند عادی و قابل استناد است که در هنگام تنظیم آن مالی در عوض گرفتن مالکیت ملکی به فروشنده داده می شود. اساساً مبایعه نامه ها چندین بند مهم دارند که به شرح زیر است:

۱-۲ مشخصات دو طرف معامله

در بند اول مشخصات کامل خریدار و فروشنده به همراه آدرس و شماره ی تلفن نوشته می شود.

۲-۲ مشخصات ملک مورد معامله

در این بند نیز مشخصات کامل ملک که شامل پلاک ثبتی، کاربری ملک، متراژ، سال ساخت، مشخصات کامل سند، امکانات داخلی ملک به صورت کامل و…. درج می شود.

۳ – ۲ ثمن پرداختی و شیوه ی پرداخت آن

در این بخش مبلغی که بابت خرید ملک باید توسط خریدار پرداخت گردد نوشته می شود؛ اما آن چه اهمیت دارد روش های پرداخت ثمن معامله می باشد. اگر قصد پرداخت چند مرحله ای و یا پرداخت کل ثمن به صورت یک جا را دارید حتماً در این بند با ذکر تاریخ جا به جایی پول بنویسید. این بند هم برای فروشنده و هم برای خریدار حائز اهمیت است، زیرا خریدار تعهدی کرده و باید به آن عمل نماید و فروشنده نیز مطابق با آن چه در این بند آمده است پول خود را دریافت خواهد کرد.

۴ – ۲ آثار مبایعه نامه

در این بند نیز آثاری مانند موارد زیر بیان می شود:

• متعهد کردن طرفین معامله به اجرای تعهدات خود.
• تعیین سرانجام معامله در صورت فوت یکی از طرفین.
• تعیید تکلیف معامله در صورت عدم حضوری یکی از طرفین در دفتر خانه.
• تعیین میزان خسارت در صورت عدم انجام تعهدات.

۵ – ۲ شرح چگونگی تنظیم سند

تاریخ حضور در دفترخانه و چگونگی انتقال سند در این بخش نوشته می شود و از دو طرف معامله تعهد انجام وظایف گرفته می شود.

۳ – تنظیم سند

این بخش پایانی می باشد، بعد از انجام این بخش، خریدار مالک جدید ملک به حساب می آید.

کلام پایانی

در پاسخ سؤال چگونه می توانیم خرید و فروش مطمئن ملک انجام دهیم دو پاسخ وجود دارد، یا باید خود خریدار(فروشنده) دارای تجربه ی کافی در زمینه ی خرید و فروش ملک باشد و یا از یک وکیل ملکی راهنمایی بگیرد. راه دوم به مراتب مطمئن تر می باشد و خیالی آسوده تر را برای شما به ارمغان می آورد.

پرسش های متداول

آیا در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه ی فروشنده ها باید امضا نمایند؟

بله، این موضوع جز ارکان مهم تنظیم مبایعه نامه است.

آیا پرداختی های خریدار حتماً باید در تاریخ های ذکر شده انجام شود؟

بله، در غیر این صورت فروشنده حق فسخ و دریافت خسارت خواهد داشت.

آیا تنظیم مبایعه نامه در بنگاه مجوز دار اهمیت دارد؟

بله، بنگاه معاملات املاک باید دارای مجوز باشد.